সম্পত্তি হস্তান্তর (সংশোধন) বিল পাশ হওয়ায় প্রধানমন্ত্রী ও আইনমন্ত্রীকে ধন্যবাদ জানায় বাংলাদেশ রেজিস্ট্রেশন সার্ভিস অ্যাসোসিয়েশন (বিআরএসএ) এর;

সন্তানকে সম্পত্তি দান করার পরও আজীবন বাবা-মার ভোগ-দখল করার অধিকার নিয়ে ‘সম্পত্তি হস্তান্তর (সংশোধন) বিল ২০২৬ জাতীয় সংসদে পাশ হয়েছে। রোববার (৬ সেপ্টেম্বর) সংসদ অধিবেশনে আইনমন্ত্রী মো. আসাদুজ্জামান বিলটি সংসদে উত্থাপন করেন।পরে কণ্ঠভোটে বিলটি পাশ হয়।

‘সম্পত্তি হস্তান্তর আইন’ সন্নিবেশিত করায় যুগোপোযোগী, বাস্তব এবং যুগান্তকারী ঘটনা বলে মন্তব্য করেছে বাংলাদেশ রেজিস্ট্রেশন সার্ভিস অ্যাসোসিয়েশন (বিআরএসএ)। আর এজন্য প্রধানমন্ত্রী এবং আইনমন্ত্রীকে এক বিবৃতিতে ধন্যবাদ জানিয়েছে প্রতিষ্ঠানটি। মঙ্গলবার (৮ সেপ্টেম্বর) এক বিবৃতিতে ধন্যবাদ জানায় বিআরএসএ।

বিবৃতিতে বলা হয়েছে, ‘সম্পত্তি লাভের অধিকার মানুষের মৌলিক অধিকার। গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশের সংবিধানের ৪২নং অনুচ্ছেদে উল্লেখ রহিয়াছে যে, (১) আইনের দ্বারা আরোপিত বাধানিষেধ-সাপেক্ষে প্রত্যেক নাগরিকের সম্পত্তি অর্জন, ধারণ, হস্তান্তর বা অন্যভাবে বিলি-ব্যবস্থা করিবার অধিকার থাকিবে এবং আইনের কর্তৃত্ব ব্যতীত কোনো সম্পত্তি বাধ্যতামূলকভাবে গ্রহণ, রাষ্ট্রায়ত্ত বা দখল করা যাইবে না।

(২) এই অনুচ্ছেদের (১) দফার অধীন প্রণীত আইনে ক্ষতিপূরণসহ বাধ্যতামূলকভাবে গ্রহণ, রাষ্ট্রায়ত্তকরণ বা দখলের বিধান করা হইবে এবং ক্ষতিপূরণের পরিমাণ নির্ধারণ কিংবা ক্ষতিপূরণ নির্ণয় ও প্রদানের নীতি ও পদ্ধতি নির্দিষ্ট করা হইবে, তবে অনুরূপ কোনো আইনে ক্ষতিপূরণের অপর্যাপ্ত হইয়াছে সেই আইন সম্পর্কে কোনো আদালতে প্রশ্ন উত্থাপন করা যাইবে না। 

এতে আরও বলা হয়েছে, সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ধারা ১২২ অনুযায়ী: “Gift” is the transfer of certain existing moveable or immoveable property made voluntarily and without consideration, by one person, called the donor, to another, called the donee, and accepted by or on behalf of the donee. অর্থাৎ

দান: কোনো ব্যক্তি স্বেচ্ছায় প্রতিদান ব্যতীত কোনো বিদ্যমান স্থাবর বা অস্থাবর সম্পত্তি অন্য কোনো  ব্যক্তিকে হস্তান্তর করিলে এবং অন্য ব্যক্তি বা তাহার পক্ষে কেহ তাহা গ্রহণ করিলে ইহাই দান। যে ব্যক্তি এইভাবে সম্পত্তি হস্তান্তর করেন তাহাকে ”দাতা” এবং যিনি গ্রহণ করেন তাহাকে ”দানগ্রহীতা” বলা হয়।

দান গ্রহণের সময়: দান অবশ্যই দাতা জীবিত থাকাকালীন ও দান করিতে সক্ষম এমন অবস্থায় গ্রহণ করিতে হইবে। দান গ্রহণের পূর্বে দানগ্রহীতা মারা গেলে দান বাতিল হইবে।

সম্পত্তি দানের শর্ত হলো- দাতা স্বেচ্ছায় ও সজ্ঞানে নিজের সম্পত্তি অন্য কাউকে দেওয়ার ঘোষণা বা প্রস্তাব দেবেন। গ্রহীতা বা তার পক্ষে কেউ সেই সম্পত্তি সসম্মানে গ্রহণ করবেন। দান করা সম্পত্তির দখল বা মালিকানা গ্রহীতার কাছে আইনগতভাবে বুঝিয়ে দিতে হবে।

মৌখিক দানের মাধ্যমে সম্পত্তি হস্তান্তর হতো কিন্তু দালিলিক প্রমাণ না থাকায় পরবর্তীতে জটিলতা ও সমস্যার সৃষ্টি হতো। জটিলতা ও সমস্যা নিরসন কল্পে ২০০৪ সালে মৌখিক দানের দালিলিক প্রমাণ রাখার জন্য ২০০৪ সনের ২৫নং আইন যাহা ০৭ ডিসেম্বর, ২০০৪ সালের প্রজ্ঞাপনের মাধ্যমে ০১ জুলাই, ২০০৫ সন হতে মুসলমানগণের জন্য হেবার ঘোষণাপত্র দলিল নিবন্ধন বাধ্যতামূলক করা হয় (কতিপয় সম্পর্কের মধ্যে) এবং ২০১২ সনের ৪১নং আইন যাহা ০৪ অক্টোবর, ২০১২ সালের প্রজ্ঞাপনের মাধ্যমে ০৭ অক্টোবর, ২০১২ সন হতে হিন্দু, খ্রিস্টান এবং বৌদ্ধদের জন্য দানের ঘোষণাপত্র দলিল নিবন্ধন বাধ্যতামূলক করা হয় (কতিপয় সম্পর্কের মধ্যে)। স্ট্যাম্প আইন, ১৮৯৯ এর তফশিল-১ এর দফা ৩২ (i) অনুযায়ী হেবার ঘোষণা এবং দানের ঘোষণাপত্র দলিলের স্ট্যাম্প ডিউটি এবং স্ট্যাম্প আইন, ১৮৯৯ এর তফশিল-১ এর দফা ৩২ (ii) অনুযায়ী দানপত্র দলিলের স্ট্যাম্প ডিউটি আদায় করা হয় (অর্থ আইন, ২০২২)।

২৭ আগস্ট, ২০২৬ খ্রি. তারিখে সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ১২২নং ধারায় ১২২এ এবং ১২২বি ধারা নতুন করে সন্নিবেশিত হয়েছে- ইহাতে উল্লেখ আছে যে, 

“122A. Gift with reservation of right of usufruct.- (1) Notwithstanding anything contained in this Act or any other law for the time being in force, a transfer of movable or immovable property by way of gift reserving the right of lifetime enjoyment (usufruct rights) of the property by the donor shall be valid.

(2) The gift under sub-section (1) shall be valid subject to the condition that such gift shall be made by any parent or grandparent to his or her child or children or grandchild or grandchildren or vice-versa, or between spouses, and such gift so far relates to immovable property shall be made by a declaration under this section upon execution of a deed registered under section 17(1)(a) of Registration Act, 1908 (Act No. XVI of 1908).

(3) In the event of the death of the donee during the lifetime of the donor, the property shall be transmitted to the donee’s heirs in accordance with law with the right of enjoyment of the donor continuing to subsist and attached to the property.

(4) A transfer under this section shall constitute a distinct mode of transfer under this Act and shall not be construed as limiting, derogating from, or otherwise affecting the validity of any gift or Heba or any other mode of transfer recognized under this Act or any other law for the time being in force.

122B. Revocation or variation of Gift with reservation of right of usufruct.-(1) A gift under section 122A shall be irrevocable after registration, except-

(a) by mutual consent of the donor and the donee expressed in a registered deed where it is necessary to vary, revoke, or otherwise deal with the rights created under section 122A to meet any financial, medical, educational, family or other genuine necessity;

or

(b) where the consent of either party cannot be obtained because of minority, disappearance, unsoundness of mind, legal incapacity or any other sufficient cause, the District Judge may, upon an application by the other party, authorize such variation, revocation or dealing with the rights created under section 122A on the grounds mentioned in clause (a).

(2) Before making an order under clause (b) of sub-section (1), the District Judge shall

(a) give notice to all interested persons;

(b) make such inquiry as he considers necessary; and

(c) be satisfied that the application is made in good faith.”

অর্থাৎ

ভোগ-দখলের অধিকার সংরক্ষণসহ দান।-(১) এই আইনে বা তৎসময়ে বলবৎ অন্য কোনো আইনে যা কিছুই থাকুক না কেন, স্থাবর বা অস্থাবর সম্পত্তি দানের মাধ্যমে হস্তান্তরের ক্ষেত্রে দাতার আজীবন ভোগ-দখলের অধিকার (usufruct rights) সংরক্ষণ করা হলে তা বৈধ বলে গণ্য হবে।

(২) উপ-ধারা (১)-এর অধীন দানটি বৈধ হবে যদি তা কোনো পিতা-মাতা বা দাদা-দাদি/নানা-নানি কর্তৃক তাদের সন্তান বা নাতি-নাতনিকে অথবা বিপরীতক্রমে (অর্থাৎ সন্তান বা নাতি-নাতনি কর্তৃক পিতা-মাতা বা দাদা-দাদি/নানা-নানিকে) কিংবা স্বামী-স্ত্রীর মধ্যে করা হয়; এবং স্থাবর সম্পত্তির ক্ষেত্রে এই দানটি ‘রেজিস্ট্রেশন অ্যাক্ট, ১৯০৮’ (১৯০৮ সালের ১৬ নং আইন)-এর ১৭(১)(ক) ধারার অধীনে নিবন্ধিত দলিলের মাধ্যমে এবং এই ধারার অধীন ঘোষণার মাধ্যমে সম্পন্ন হতে হবে।

(৩) দাতার জীবদ্দশায় গ্রহীতার মৃত্যু হলে, সম্পত্তিটি আইন অনুযায়ী গ্রহীতার উত্তরাধিকারীদের নিকট হস্তান্তরিত হবে, তবে দাতার ভোগ-দখলের অধিকার বহাল থাকবে এবং সম্পত্তির সাথে সংযুক্ত থাকবে।

(৪) এই ধারার অধীন হস্তান্তর এই আইনের আওতায় হস্তান্তরের একটি স্বতন্ত্র পদ্ধতি হিসেবে গণ্য হবে এবং এটি এই আইন বা তৎসময়ে বলবৎ অন্য কোনো আইনের অধীনে স্বীকৃত অন্য কোনো দান, হেবা বা হস্তান্তরের পদ্ধতির বৈধতাকে সীমিত, ক্ষুন্ন বা অন্য কোনোভাবে প্রভাবিত করবে বলে গণ্য হবে না।

১২২বি। ভোগ-দখলের অধিকার সংরক্ষণসহ দানের প্রত্যাহার বা পরিবর্তন।- (১) ১২২এ ধারার অধীন দান নিবন্ধনের পর অপরিবর্তনীয় (irrevocable) হবে, তবে নিম্নোক্ত ক্ষেত্রে তা ব্যতিক্রম হবে

(ক) নিবন্ধিত দলিলের মাধ্যমে দাতা ও গ্রহীতার পারস্পরিক সম্মতিক্রমে, যেখানে কোনো আর্থিক, চিকিৎসা সংক্রান্ত, শিক্ষাগত, পারিবারিক বা অন্য কোনো প্রকৃত প্রয়োজন মেটানোর লক্ষ্যে ১২২এ ধারার অধীনে সৃষ্ট অধিকারের পরিবর্তন, প্রত্যাহার বা অন্য কোনোভাবে নিষ্পত্তির প্রয়োজন হয়; অথবা

(খ) যেখানে নাবালকত্ব, নিখোঁজ হওয়া, মানসিক ভারসাম্যহীনতা, আইনগত অক্ষমতা বা অন্য কোনো যথার্থ কারণে কোনো পক্ষের সম্মতি পাওয়া সম্ভব নয়, সেখানে বিজ্ঞ জেলা জজ অপর পক্ষের আবেদনের ভিত্তিতে, দফা (ক)-তে উল্লিখিত কারণসমূহের ওপর ভিত্তি করে ১২২ক ধারার অধীনে সৃষ্ট অধিকারের ক্ষেত্রে কোনো পরিবর্তন, রদ বা নিষ্পত্তির অনুমোদন দিতে পারেন।

২. উপ-ধারা (১)-এর দফা (খ)-এর অধীনে কোনো আদেশ প্রদানের পূর্বে বিজ্ঞ জেলা জজ

(ক) সকল সংশ্লষ্টি ব্যক্তিকে নোটশি প্রদান করবনে;

(খ) প্রয়োজনীয় মনে করলে তদন্ত করবনে; এবং

(গ) আবদেনটি সরল বিশ্বাসে করা হয়েছে মর্মে নিশ্চিত হবেন।

হেবার ঘোষণাপত্র, দানের ঘোষণাপত্র দলিল ও দানপত্র দলিলের মাধ্যমে সম্পত্তি রেজিস্ট্রির সাথে সাথেই দানগ্রহীতা সম্পত্তির মালিক হয়ে যায় এবং সে নিজের নামে নামজারীর মাধ্যমে দানগ্রহীতা অন্যের বরাবর হস্তান্তর করতে পারেন। কিন্তু ভোগ-দখলের অধিকার সংরক্ষণসহ দান করলে দাতা জীবিত থাকলে দানগ্রহীতা সম্পত্তির নিরঙ্কুশ মালিক হবেন না এবং দাতা জীবিত থাকাবস্থায় দানগ্রহীতা সম্পত্তি হস্তান্তর করতে পারবেন না। 

একজন নিবন্ধন কর্মকর্তা হিসেবে আমারা প্রায়ই একটা ঘটনার সম্মুখীন হই যে, বয়স্ক ব্যক্তি তার সন্তানকে বা তার নাতি-নাতনি কে সম্পত্তি দান করার পর তার ঐ সন্তান বা নাতি-নাতনি বৃদ্ধ দাতাকে হয় রাস্তায় ফেলে যায় অথবা কিছুদিন পর ঐ সম্পত্তি বিক্রি করে ফেলে বা কিছুদিন পর ঐ বৃদ্ধ ব্যক্তিকে বাড়ি থেকে বের করে দেয়। ঐ বৃদ্ধ ব্যক্তি ঐ দলিল বাতিলের জন্য সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রারের দারস্থ হয়। উক্ত দলিলগুলো একজন সাব রেজিস্ট্রারের নিবন্ধনের ক্ষমতা আছে কিন্তু দলিল বাতিলের ক্ষমতা নেই। দলিল বাতিলের ক্ষমতা বিজ্ঞ আদালতের।

পূর্বের হেবার ঘোষণাপত্র, দানের ঘোষণাপত্র দলিল ও দানপত্র দলিলের পাশাপাশি নতুন করে ”ভোগ-দখলের অধিকার সংরক্ষণসহ দান” বিষয়ক দলিল রেজিস্ট্রি হলে ঐ বৃদ্ধ ব্যক্তির অধিকার সুসংহত হবে। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ১২২ ধারায় নতুন করে ১২২ এ এবং ১২২ বি এর মাধ্যমে পূর্বের হেবার ঘোষণাপত্র, দানের ঘোষণাপত্র দলিল ও দানপত্র দলিলের পাশাপাশি নতুন করে ”ভোগ-দখলের অধিকার সংরক্ষণসহ দান” বিষয়ক দলিল রেজিস্ট্রির আইন হয়েছে। যাহা একটি যুগান্তকারী বিষয়। ইহা কোনো ধর্মের অন্তরায় নহে। অর্থাৎ কোনো ব্যক্তি তার ইচ্ছা অনুযায়ী এবং ধর্ম অনুযায়ী হেবার ঘোষণাপত্র, দানের ঘোষণাপত্র দলিল, দানপত্র দলিলের পাশাপাশি “ভোগ-দখলের অধিকার সংরক্ষণসহ দান” বিষয়ক দলিল রেজিস্ট্রি করতে পারবেন। 

হেবার ঘোষণাপত্র দলিল শুধুমাত্র মুসলমানগণের ব্যক্তিগত আইন (শরীয়াহ) এর অধীন কতিপয় সম্পর্কের মধ্যে হয়, দানের ঘোষণাপত্র দলিল হিন্দু, খ্রিস্টান এবং বৌদ্ধগনের ব্যক্তিগত আইনের অধীন কতিপয় সম্পর্কের মধ্যে হয়। ”ভোগ-দখলের অধিকার সংরক্ষণসহ দান” বিষয়ক নতুন দলিল সকল ধর্মাবলম্বীর ক্ষেত্রে সমভাবে করা যাবে। এর ফলে প্রচলিত সাধারণ দান (Gift), মুসলিম আইনের অধীন হেবা বা হেবার ঘোষণাপত্র (Heba or Declaration of Heba) বা আইন দ্বারা স্বীকৃত অন্য কোনো প্রকার সম্পত্তি হস্তান্তরের উপর কোনো প্রভাব পড়বে না বা সাংঘর্ষিক পরিস্থিতি তৈরি করবে না। অর্থাৎ প্রচলিত সাধারণ দান (Gift), মুসলিম আইনের অধীন হেবা বা হেবার ঘোষণাপত্র (Heba or Declaration of Heba) পূর্বের ন্যায় বহাল রইল।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ এর ১২২ ধারায় ১২২এ এবং ১২২ বি সন্নিবেশিত করায় যুগোপোযোগী, বাস্তব এবং যুগান্তকারী ঘটনা। আর এজন্য গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশ সরকারের প্রধানমন্ত্রী এবং আইন, বিচার ও সংসদ বিষয়ক মন্ত্রণালয়ের মন্ত্রী মহোদয়’কে বাংলাদেশ রেজিস্ট্রেশন সার্ভিস অ্যাসোসিয়েশন (বিআরএসএ) এর পক্ষ থেকে জানাই ধন্যবাদ ও আন্তরিক কৃতজ্ঞতা।